中国房价的决定因素有哪些

1.房价的决定因素是什么

我国房价过快上涨基本原因在于供应不能满足需求。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞在日前召开的第二届中国环渤海房地产论坛上表示。

牛凤瑞认为,从需求来看,我国是一个有13亿人口,正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求;由于经济的持续发展和居民收入的持续提高,消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及必须进行的旧城改造而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加,形成了难以遏制的刚性需求,这是房价上涨的基本动因。从供给方面看,偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后,限制了城镇住房建设空间的拓展;住房基本保障制度建设的滞后,混淆了市场机制和社会保障的界限,影响了人们的思考方式,提高了中低收入阶层的购房预期。

牛凤瑞认为,抑制房价过快上涨,基本途径是多建房,建好房,增加住房的有效供给。牛凤瑞分析后表示,市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果,当期现房可能是两年之前开工建设的,购房资金可能是多年的积蓄。所以,判断房价上涨是否过快(慢),不仅要看当年同比增幅,还要看上年房价基数,乃至以往多年的房价基数。我国住房制度基本完成是在2000年,由于住房市场化时间较短,现在的房价还不是完全意义上的市场价格,依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如,2000年至2004年北京房价年均增幅为0.78%,是一个房价四年基本没有变化的基数;计入2005年高幅增长的房价,五年平均增速为4.2%,而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%;计入2006年13.6%的增幅,北京六年平均房价增速为5.7%,仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。

牛凤瑞表示,房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式,是调整住房供求关系的有效杠杆,也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房,稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以,房价近两年多过快上涨固然应该引起高度警惕,但从一个较长时段来看,与平均收入增长速度相比较,仍在可以接受的区间。我们既然要建设市场配置住房资源的体制,就要承受体制转换的“阵痛”,但也不能奢望市场化解决我国居民住房的所有问题。在房地产政策设计上,既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响,强化政府在市场失灵领域干预的作用,对房地产市场实施正确的调控,又要着力完善住房保障体制;要在合理划分市场机制和行政干预的边界、中央政府和地方政府事权财权合理匹配的基础上,根据公共财力提供的可能性,增加公房建设,满足低收入阶层住房基本需求;要坚持改革的方向不动摇,充分发挥市场配置房地产资源的基础作用,利用价格杠杆调节住房分配,逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求

2.决定房价的因素有哪些

决定房价的因素有: 1、房屋本身的因素。

房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期,而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起,住宅用地最高期限为70年,从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。

另外,房屋的朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响,众所周知,南北通透的房子是所有朝向里最好的,那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。 如果房子所在楼栋属于高层,那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。

此外,房屋的装修也会影响到房价,有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点,如果房屋本身的装修很好,那么买方人住后就无需重装,装修省了钱,那么自然在房价里就应有所体现了。 2、环境因素。

环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣。

再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。 此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大影响。

比如众所周知的教育地产,如果房子处于某重点中学、小学的学区,那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。 3、心理因素。

如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,考虑到心理因素,二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜8%。

3.房价的决定因素是什么

中新网11月9日电 据新京报报道,此次加息以来,关于房价涨跌的讨论一直未曾停歇。

有人认为,加息将平抑增长过快的房价,有人则认为,加息不会对中高档房价产生太大的影响。一时间,专家、学者、地产商,你方讲罢我登场,纷纷站出来论述自己对房价涨跌的理论,在听完一套套有理有据的分析之后,笔者不禁产生出一个疑问:房价的涨跌到底由谁说了算? 是由市场说了算吗?但本应作为大众消费品的商品房,如今却只能让那些收入菲薄的消费者望房兴叹;人们越来越相信一个现实:房价再高也会有人买,房价再低也会有人买不起!而房屋这一居家生存所必需的耐用消费品,正在沦为少数人的奢侈品。

众所周知,市场发挥作用的重要表现形式,就在于买卖双方通过地位对等的交易行为,完成对商品价格的调节。 但在商品房交易中的买方似乎从来就没有讨价还价的余地。

房产的价格在除去必要的成本之外,就是房产商的利润,就是炒房团的经济利益。 在这样的不对等的市场交易关系中,市场对房价的涨跌几乎是无能为力的。

专家、学者的分析能决定房价的涨跌吗?他们对房价涨跌的分析,既不能代表房产商的真实想法,也不可能真正代表消费者的根本利益。对于他们来讲,房产价格的涨跌仅仅是属于他们的研究范畴之内的一项课题。

预测准确或错误都不会对他们的生活带来明显的影响,房产商能决定房价的涨跌吗?当然能。在某种程度上,房产商能够决定他所建设的房产价格,而一旦某个地域内的房产商形成了某种潜在的价格联盟,那么该地区的房产价格就必然由这些房产商说了算。

不要忘了,追求利益最大化是一切经济活动的出发点和归宿。与此同时,还有另外一个现实,即使房价再高,也不必担心无人购买,即使房价维持在现有水平,甚至再保持上几年,依然有人无钱买房。

因此,在这样的供求失衡或者脱节的前提下,无论是否承认房产泡沫的存在,都不能回避一个事实:房产价格被牢牢地掌握到了少数人的手里。在某种程度上,历年来一次次抬高的房价已经让房产商之间形成了一个相对稳定的价格同盟,谁都不愿第一个降价。

而事实也正是如此,在专家抛出“加息将平抑增长过快的房价”这一论断之后,就有开发商预言:房价即将上涨10%.房价到底涨与不涨,还有待观察,但开发商抛出这样的信号,无疑是别有用心的,谁能确切地知道,这不是一个一起涨价的信号呢? 但是,作为商品,商品房与其他商品一样,成本的变更会导致房价的涨跌。在商品房的所有成本当中,地价无疑是房价的晴雨表。

而在中国土地属于国有的情况下,房价的涨跌就必然要受到政府作用力的影响。只要地价上涨,房价绝对上涨;只要地价下跌,房价就存在下跌的可能。

因此,政府也是可以影响商品房价格的重要因素之一。 这些年来,增长过快的房价,导致了地价的大幅上涨,而地价的上涨又反过来拉动了房价上涨。

政府在从地价增值中获益的同时,也为经济发展埋下了一定的危机。 据此看来,真正决定商品房价格的因素就只有两个,一个是房产商,另一个是政府。

而此次加息无疑是政府对房地产业降温的措施之一,最终的结果如何,我们只能拭目以待。但一个良性发展的产业既离不开政府的宏观调控,也要还市场以真正的作用力。

而对于普通消费者来讲,搞清楚决定或影响房价的真正因素,至少能有助于我们对商品房的消费行为做更为理性的判断。

中国房价的决定因素有哪些

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